Da dove viene l'America a un piano?

2024 Autore: Seth Attwood | [email protected]. Ultima modifica: 2024-01-10 21:28

Cenni storici sullo sviluppo delle zone notte degli Stati Uniti, iniziata durante l'industrializzazione.

La costruzione di aree residenziali negli Stati Uniti inizia con lo sviluppo del territorio e la preparazione del sito. Si divide il terreno in singoli lotti, si preparano strade, si realizzano fognature e caditoie, si forniscono reti elettriche, linee gas e telefoniche, e solo allora inizia la costruzione delle case. Tali trame sono preparate e costruite da una società e ho già scritto in dettaglio su tale costruzione, ma non è sempre stato così.

Oggi racconterò la storia del "sogno americano" durante il 1900 - 1940 e considererò le possibilità di tale costruzione per la popolazione da un punto di vista finanziario.

1. Fino al ventesimo secolo, la maggior parte delle aree residenziali era relativamente piccola e le nuove aree si espansero attorno alle aree esistenti allungando le strade esistenti. Non c'erano requisiti governativi per gli sviluppatori. le società di sviluppo essenzialmente non esistevano. A quel tempo, solo gli edifici nelle parti centrali della città erano rigorosamente regolamentati per preservare la bellezza.

2. Le aziende hanno venduto terreni per la costruzione individuale e, dopo aver acquistato un appezzamento di terreno, il proprietario stesso ha ordinato una casa per sé da qualsiasi società di costruzioni. Dopo un po', è diventato chiaro alle aziende che vendono terreni che sarebbe stato molto più redditizio vendere terreni in aree con infrastrutture già pronte invece che su singoli appezzamenti. Nasce così il termine "costruzione di quartiere".

3. Alcuni dei primi distretti di questo tipo furono costruiti nel 1927 da due società indipendenti sotto la direzione di due architetti: E. Boston, vicino alla città di Baltimora, e D. Nicholas, nei sobborghi di Kansas City.

4. I distretti contavano circa 6.000 case, con una popolazione di 35.000 abitanti. Perché l'area di sviluppo in entrambi i casi era molto ampia, quindi lo sviluppatore ha dovuto risolvere una serie di nuovi problemi sulla costruzione dell'infrastruttura completa dell'area sotto forma di scuole, negozi, edifici per uffici vicini. In questo caso non bastavano solo le linee tecniche e di comunicazione, e allora gli architetti decidono di introdurre i primi standard per la realizzazione delle zone notte.

5. Nacquero così diverse associazioni di architetti e costruttori, che oggi regolano la maggior parte degli aspetti della costruzione di aree residenziali, vale a dire la National Urban Planning Association e l'American Institute of Urban Development. Oltre ai regolamenti e alle leggi sugli standard edilizi, le associazioni hanno aiutato le nuove aziende a creare progetti e layout, che hanno aiutato in molti modi i potenziali acquirenti come le aziende hanno iniziato a fornire un piano generale per lo sviluppo dei compratori.

6. Ma con l'avvento della depressione economica, la questione della costruzione di aree residenziali è stata temporaneamente congelata: la maggior parte delle persone si è trovata in una situazione senza soldi. Le questioni di ulteriore miglioramento delle aree dovevano essere temporaneamente rinviate a tempi migliori. Il presidente G. Hoover nel 1929 iniziò a convocare udienze sulla questione degli alloggi, proprio nel momento in cui la depressione era appena iniziata e le società di costruzioni iniziarono a congelare frettolosamente i progetti di costruzione a causa dell'insolvenza della popolazione. Ma prima dell'arrivo di F. Roosevelt nell'amministrazione non erano state adottate leggi cardinali.

7. A quel tempo, le case venivano acquistate immediatamente dai proprietari, quindi solo le persone ricche e benestanti potevano permettersi di vivere in aree residenziali, anche la classe media non poteva permettersi una vita simile. Tra il 1910 e la metà degli anni '20, le banche concedevano mutui privati a soggetti con buona solvibilità per periodi che andavano dai 2 ai 5 anni, ma tali prestiti erano ancora "costosi" per la classe media. Anche se vale la pena notare che i primi massicci tentativi di prestare denaro alla popolazione furono fatti già nel 1932 dopo che il governo aveva adottato la legge sui prestiti per gli immobili privati.

8. Già nel 1933, per insolvenza, le case ricevute in prestito nel 1932 furono abbandonate dai proprietari ad un ritmo di circa 1.000 al giorno. Non sorprende che il presidente F. Roosevelt, quando è arrivato alla Casa Bianca, abbia visto una delle componenti della ripresa economica nel fornire alla popolazione un buon alloggio. L'amministrazione presidenziale ha detto: se le persone sono felici a casa, allora saranno felici al lavoro.

9. Pertanto, il 27 giugno 1934, il governo, firmato dal presidente, adotta una delle leggi più importanti per la costruzione di aree residenziali: la legge federale sui prestiti alla popolazione per l'acquisto di immobili privati.

10. Per la prima volta nella storia del paese, i proprietari di case sono stati in grado di proteggere i propri mutui dall'aumento o dalla diminuzione dei prezzi dell'80% e il prestito stesso è stato emesso dal governo per un periodo di 15 anni al 5% annuo.

11. Il programma stesso è durato 3 anni, ma è in questi tre anni che la popolazione della classe media ha per la prima volta l'opportunità di acquistare una casa in periferia, c'è un'impennata nella costruzione di aree residenziali. Fu durante questo periodo che nacque il termine "American Dream".

12. Entro il terzo anno di esistenza del programma, il tasso di interesse è stato ridotto al 3% e la durata del prestito è stata aumentata a 20-25 anni e coloro che hanno ricevuto un prestito a un tasso più elevato possono essere rifinanziati.

13. La fase successiva dell'intensificazione della costruzione cade nel periodo della seconda guerra mondiale, quando i suoi partecipanti iniziarono gradualmente a tornare, ai quali lo stato forniva non solo assistenza sotto forma di vari sussidi, ma forniva loro anche un buon lavoro. I veterani di guerra sono sempre stati assunti per primi. A proposito, questo principio rimane valido oggi. La costruzione di case per il personale militare accelerò ancora di più dopo la Legge sull'assistenza ai veterani del 1944, o la cosiddetta Legge sui "Diritti del personale militare", che garantiva un'ipoteca a tasso agevolato da parte dello Stato per l'acquisto di immobili alla scadenza di un esercito contratto e licenziamento del personale militare.

14. I primi grandi quartieri con infrastrutture complete iniziano a prosperare in California, dove tra il 1941 e il 1944 furono costruite 2.300 case per i veterani di guerra.

15. In questo momento, le aziende iniziano a costruire quartieri nel layout già familiare oggi, con parchi, edifici per uffici, scuole, negozi, asili.

16. Le zone notte non sono più quartieri, ma stanno diventando unità comunali autonome con nomi, codici postali, codici telefonici propri. La maggior parte della popolazione di tali aree lavora all'interno della città, ma una parte della popolazione trova lavoro direttamente all'interno di tali aree. Le piccole imprese iniziano a diffondersi dal centro delle città alla periferia, il che favorisce ulteriormente lo sviluppo delle aree residenziali.

17. Allo stesso tempo, i requisiti per l'uso della terra iniziano a inasprirsi, le prime leggi del genere furono adottate nel 1909. Lo scopo dell'adozione delle leggi si è ridotto principalmente a mantenere pulite e ordinate le zone notte. Ad esempio, era vietato alle fabbriche di trovarsi entro un raggio di 20 km dalle aree residenziali. La zona cuscinetto era costituita da edifici per uffici o magazzini, nonché catene di negozi.

18. Con l'adozione di leggi per regolare l'uso del suolo, i costruttori sono tornati sulla questione della revisione del design delle zone notte e della creazione di intimità e bellezza al loro interno, non solo sotto forma di zone a parco, ma anche sotto forma di miglioramento del design di case e strade urbane, creando bacini artificiali e aree ricreative.

19. Nella parte successiva, ti parlerò dell'evoluzione delle zone notte basata sull'evoluzione dei sistemi di trasporto statunitensi, quindi parleremo del design e della disposizione delle zone notte.

Le fotografie mostrano uno dei sobborghi di Houston.

Con l'inizio dell'industrializzazione degli Stati Uniti, molte famiglie iniziarono a migrare verso le periferie. Ciò è dovuto a due fattori: in primo luogo, le grandi città leader si sono trasformate in giganti industriali e indaffarati, molti residenti si sono sentiti a disagio a vivere tra rumore e industria. In secondo luogo, c'erano Ford e le strade, che hanno cancellato la dipendenza dai trasporti pubblici e la necessità di alloggi vicino al lavoro. Un sobborgo romantico e tranquillo con una casa privata, immerso nel silenzio e nel verde, è diventato per molti un sogno e l'immagine di una vita ideale, un "sogno americano".

1. A proposito, molto prima della comparsa delle auto in gran numero e delle strade, a metà del 1800, c'erano già alcuni schizzi di architettura e layout delle zone notte. Uno dei primi lavori negli Stati Uniti su questo argomento è stato un libro di Andrew Downing intitolato "A Course in Theory and Practice of Landscape Gardens". In questo libro, Andrew ha descritto la disposizione e la costruzione delle zone notte, con illustrazioni e tanti piccoli dettagli, come come piantare alberi o come dovrebbero essere disposte le strade. Ma questo lavoro in sé non era il primo in quest'area, in Gran Bretagna, a quel tempo, c'erano già molti saggi e libri sia di architettura che di ingegneria su questo argomento. Sebbene l'idea in sé non fosse affatto nuova, la prima area suburbana fu costruita a Brooklyn nel 1819. Sul terreno di 60 acri, c'erano diversi vicoli dritti, 50 piedi per 100 piedi. A proposito, il lotto di 50 piedi è ancora uno dei più popolari nel mercato immobiliare privato di oggi, insieme ai lotti di 55 e 60 piedi.

2. Il valore di questo libro era nel fatto che Andrew ha mostrato alla popolazione comune (e non solo agli architetti e agli ingegneri) che la casa "dalla foto", che molti sognavano, poteva essere non solo per persone molto ricche, ma anche per la classe media. Nei prossimi decenni, questa idea entrerà in profondità nelle masse. Nel 1869 era emerso uno dei più grandi sobborghi di Brooklyn, con 500 acri di terra suddivisi in appezzamenti simili. L'area è stata chiamata "Città Giardino". Piccole case erano situate su strade diritte, la zona era già piantata con alberi maturi, c'erano giardini, sentieri per passeggiate e altre piccole cose di una vita favolosa. Da quel momento in poi, un tale layout iniziò a diffondersi oltre i confini del New England. Nel 1907, in Kansas apparve un quartiere pianificato in modo simile chiamato Village Club. Ma in queste zone c'era un problema: le strade dritte e addormentate creavano un senso di vita su un viale trafficato, togliendo l'intimità di una casa di campagna. La soluzione al problema era nell'aria, molto vicina.

3. Entro il 1890, l'idea di una casa privata da qualche parte nei boschi tra le zanzare scompare completamente tra le masse. I vecchi principi sono stati sostituiti dall'idea di progettare sobborghi dormienti e costruirli con infrastrutture complete e riqualificazioni. Ecco come appariva una delle aree costruite nel 1884 a St. Louis, nel Missouri. La presenza di strade rettilinee non è la soluzione migliore per una zona notte.

(Litografia di Gast, courtesy Missouri Historical Society, neg. 21508)

4. E questa è un'area più avanzata, con un layout moderno - la costruzione iniziò nel 1869 nello stato dell'Illinois, nella periferia di Chicago. Soffermiamoci su quest'area in modo più dettagliato, perché fu il primo sviluppo di massa dell'area nella sua forma moderna, la disposizione odierna non è molto diversa da questa zona. In realtà, questa non è proprio la prima area avanzata. Nel 1851, in Ohio, fu costruita una piccola area di prova con strade curve, che fu chiamata Glendale. Tuttavia, l'area suburbana di Chicago è stata la prima grande area metropolitana con uno sviluppo sofisticato pianificato secondo gli standard odierni. In primo luogo, durante la costruzione sul sito della fitta foresta, sono state tagliate solo le aree necessarie per la costruzione, che hanno lasciato intatto un gran numero di alberi secolari. Inoltre, l'area aveva delle colline e un fiume vicino che dava all'area una splendida vista. In secondo luogo, l'intera area aveva una massa di strade curve, che creavano un senso di isolamento, e in terzo luogo, tutti i lotti di terreno erano divisi in "pezzi" irregolari e non convenzionali. Questo approccio ha rimosso la geometria e la sensazione di vivere lungo il righello. E infine, in quarto luogo, il design delle case è stato realizzato individualmente e le case non si sono ripetute come copia carbone. Il principale architetto della zona era Frederick Olmsted, ei suoi progetti negli Stati Uniti includeranno in futuro più di 450 quartieri simili in 29 stati.

Ecco come appariva l'area, l'area grigia non verniciata in fondo all'area è il fiume.

(Piano per gentile concessione di Frederick Law Olmsted National Historical Site; foto per gentile concessione di National Historic Landmarks Survey)

5. All'inizio degli anni '30, la direzione dell'architettura e della pianificazione delle aree suburbane era completamente formata non in teoria, ma sulla carta, sotto forma di vari primi codici e standard, nonché libri: strade di accesso dalle superstrade alle strade addormentate, tagliati da una serie di negozi, strade addormentate silenziose e curve, con un gran numero di strade senza uscita (per interrompere il flusso di transito delle auto), spazi aperti con alberi e corpi idrici, case con facciata aperta e architettura individuale, ma lo stesso stile e materiali.

6. Il National Home Owners Act del 1934 pose fine all'accordo. Questo atto ha istituito l'Amministrazione federale dei proprietari di abitazione. Era necessario uscire dalla depressione, e soprattutto dare un alloggio alla gente. A tal fine, il governo ha stabilito regole e leggi in materia di finanziamento dei privati all'acquisto di una casa, valutazione immobiliare, prestiti e investimenti privati in immobili, regole stabilite per la costruzione di settori privati e requisiti per l'obbligo di assicurazione per i privati l'alloggio e l'amministrazione si occupava di tutta questa economia. Steward Mott, uno degli architetti paesaggisti più esperti e talentuosi, divenne il capo dell'amministrazione. Da quel momento le imprese private dovettero richiedere all'amministrazione l'approvazione di un progetto per la realizzazione di nuove aree. A sua volta, l'amministrazione ha stabilito requisiti rigorosi per la pianificazione dei distretti, costringendo le aziende non solo a timbrare le case, ma a creare bei quartieri con un completo miglioramento. Dal 1936 al 1940, l'amministrazione emanò una serie di ryaikod, a cui tutte le società di sviluppo dovevano obbedire. Diamo un'occhiata ai punti principali di questi tutorial riguardanti l'architettura che sono validi fino ad oggi (con piccole modifiche).

7.

1. Le aree private dovrebbero essere ubicate in luoghi adatti a vivere senza danni alla salute (stiamo parlando del fatto che, ad esempio, non c'è modo di costruire un quartiere accanto a uno stabilimento metallurgico).

2. Le aree dovrebbero essere situate in luoghi adatti all'abitazione, con il minimo rischio per la vita della popolazione (questo implica che non si dovrebbero costruire aree in luoghi di uragani costanti, in zone alluvionate o smog, uova, ciao Louisiana e Kansas).

3. Ogni distretto dovrebbe avere un'infrastruttura completa progettata per la popolazione (scuole, asili, ospedali, strade, trasporti pubblici, ecc.).

4. La costruzione di tutte le infrastrutture industriali necessarie dovrebbe essere inclusa nell'area (impianti di trattamento, fognature, canali di drenaggio per la rimozione di forti piogge, ecc.).

5. Sottomissione alla zonizzazione delle città, ad es. non puoi stare dove il terreno era destinato a qualcos'altro, come centri commerciali, edifici per uffici, ecc.

6. Protezione dei prezzi, ad es. le case dovrebbero essere costruite secondo un unico piano in modo che la loro linea di prezzo sia approssimativamente la stessa, senza deviazioni significative. Per questo, sono state adottate varie leggi, ad esempio, sulla dimensione dei lotti, la rientranza dal bordo del terreno (cioè, una grande casa non può essere costruita su un terreno di 55 piedi, a causa del fatto che sarà non idoneo per rientranza), la qualità e il tipo di materiali.

8.

7. Un piano finanziario completo per il funzionamento dell'area - ad es. il committente deve coordinare con il Comune a cui l'area sarà locata tutte le spese finanziarie per la manutenzione dell'area. Ciò include i costi di manutenzione dell'area, la manutenzione di tutte le infrastrutture, i costi di riparazione, i costi delle industrie che non generano entrate dirette, come campi da gioco e campi sportivi, o la manutenzione dell'abbellimento. Sulla base di questi calcoli sono state calcolate l'imposta sulla residenza nella zona e l'aumento dei prezzi delle case. A proposito, per chi non lo sapesse, ogni proprietario di una casa privata paga le tasse annualmente a ciascuna amministrazione locale. Le tasse odierne a Houston vanno dal 3 al 5% del valore stimato di una casa. Quelli. se la tua casa è valutata a $ 500.000 dal mercato odierno, la tua tassa annuale sarà in media di $ 15.000. Questi soldi vanno alla manutenzione dell'area, alle scuole, alle riparazioni stradali, ecc. Parlerò più avanti dell'aspetto finanziario e della valutazione delle case.

8. La norma comprende anche i calcoli per la costruzione delle strade, il numero delle loro corsie, l'architettura delle strade, le curve, i saliscendi, la dimensione degli isolati, la presenza di parchi e campi sportivi, l'irrigazione dell'area, la rete fognaria, elettrico, ecc.

9. Questo è il tipo di pasticcio che la nuova amministrazione ha fatto in appena un paio d'anni. Ora i costruttori hanno potuto beneficiare di condizioni di investimento più favorevoli, sono stati risolti molti problemi di costruzione e di coordinamento tra le autorità cittadine ei costruttori. Inoltre, Mott è stato in grado di spingere il governo federale ad approvare leggi sulle strade curve. Lascia che ti ricordi che dalla costruzione di New York, gli ingegneri si sono innamorati molto del righello e non avevano idea che esistesse ancora una cosa come una bussola. Quindi, tutto ciò che si poteva fare direttamente veniva fatto direttamente e le strade curve erano percepite come una sensazione e una svolta nel futuro. In effetti, le strade curve hanno molti vantaggi rispetto a quelle diritte, in primo luogo, come ho detto sopra, creano un'atmosfera accogliente e tolgono la sensazione di vivere in una strada trafficata. In secondo luogo, le strade curve sono molto più adatte nelle aree con rilievo, perché Gli angoli di inclinazione delle pendenze delle strade possono essere controllati piegandosi attorno alle colline. In terzo luogo, le strade curve hanno ridotto il costo della costruzione di comunicazioni e strade in luoghi con sollievo. Infine, hanno creato un traffico più sicuro, perché il numero di incroci nelle aree dormitorio è diminuito drasticamente e l'attenzione del conducente aumenta durante la guida. A partire dal 1940 sono state legalizzate le strade curve, e ora sono anche uno dei requisiti per la progettazione delle zone notte.